CSVM 2024: el sector vivienda mexicano como 11.4% del PIB ampliado
Cuenta Satélite de la Vivienda 2024 del INEGI: el sector aporta 5.4% del PIB, 11.4% con renta imputada y 2.25 millones de empleos, con autoproducción dominante.
Contexto
El 21 de noviembre de 2025 el INEGI difundió, mediante el comunicado de prensa 146/25 y el reporte de resultados 47/25, la actualización de la Cuenta Satélite de Vivienda de México (CSVM) con año de referencia 2024. La CSVM es una cuenta satélite del Sistema de Cuentas Nacionales de México (SCNM) que amplía el registro de la actividad económica más allá del perímetro estricto de las cuentas nacionales, para captar la contribución integrada de todas las actividades vinculadas a la producción, adquisición, uso, regulación y promoción de vivienda. Se elabora con base en el Sistema de Cuentas Nacionales 2008 publicado por la Organización de las Naciones Unidas, el Banco Mundial, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, el Fondo Monetario Internacional y la Oficina Estadística de la Unión Europea, y adopta el Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (SCIAN) 2018 para el ordenamiento de las actividades.
La CSVM se publica de manera anual desde el ejercicio 2018, con base 2018 estrenada en el comunicado 704/19 y compatibilidad plena con la serie histórica del SCNM. En su edición 2024, la cuenta permite ubicar al sector vivienda como una pieza estructural del aparato productivo mexicano y, cuando se contabiliza junto con la renta imputada del arrendamiento, como uno de los agregados económicos de mayor tamaño relativo del país. El propósito de este análisis es describir la arquitectura contable de la CSVM 2024, cuantificar su magnitud, examinar la descomposición por funciones y por subsector, y contrastar los resultados con el estado del rezago habitacional que documentan la SEDATU y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).
La CSVM como cuenta satélite del SCNM
La CSVM no sustituye al PIB oficial: es una cuenta satélite que reordena la información contenida en el SCNM y en fuentes estadísticas complementarias para integrar todas las actividades cuya finalidad última es la provisión de vivienda. Por definición, este ejercicio incorpora componentes que las cuentas centrales sí registran (construcción residencial, servicios inmobiliarios, financiamiento hipotecario) y componentes que las cuentas centrales tratan por separado o dentro del sector hogares (autoproducción, autoconstrucción, servicios comunitarios de gestión).
El manual metodológico de INEGI agrupa las actividades en cuatro áreas: edificación, adquisición, uso y regulación y promoción. La edificación cubre la construcción, ampliación y mejora del inmueble; la adquisición incorpora la compraventa, el otorgamiento de crédito y los servicios notariales; el uso registra los servicios que permiten habitar la vivienda, incluida la renta efectiva; y regulación y promoción condensa las actividades gubernamentales y las de organismos no lucrativos vinculadas al sector. La CSVM se apoya en los Censos Económicos, la ENIGH, la ENOE, los registros administrativos del INFONAVIT, el FOVISSSTE, la Sociedad Hipotecaria Federal y la información financiera de las instituciones que otorgan crédito para vivienda.
Los agregados macroeconómicos de 2024
El PIB del sector vivienda a precios corrientes de 2024 se ubicó en 1,693,949 millones de pesos, equivalente al 5.4% del PIB nacional. En términos reales, la actividad creció 3.1% respecto a 2023, un ritmo que más que duplica el 1.3% con que avanzó la economía en su conjunto durante el mismo año. La CSVM confirma así una fase expansiva del sector en un contexto agregado marcado por la desaceleración manufacturera, la contracción de la inversión fija bruta y el enfriamiento del consumo privado.
La cuenta separa el valor del sector productivo propiamente dicho del valor de la renta imputada del arrendamiento, que corresponde al servicio de habitación autoconsumido por los hogares propietarios. La renta imputada alcanzó 1,886,000 millones de pesos en 2024, con una participación de 6.0% del PIB nacional y un crecimiento real de 1.0% respecto de 2023. La suma del PIB del sector vivienda y del valor imputado de la renta arroja un PIB ampliado de aproximadamente 3,580,000 millones de pesos, equivalente al 11.4% del PIB nacional. Esta cifra sitúa al conjunto del complejo habitacional en un rango comparable con el de las manufacturas ligeras o el comercio al por menor, y por encima de la aportación del turismo, del sector energético y del sector agropecuario.
En materia laboral, la CSVM 2024 estima 2,252,801 puestos de trabajo asociados a la producción del sector, equivalentes al 5.5% del total nacional. La generación de empleo del complejo habitacional creció 2.7% en el año, frente al 0.5% de la economía en su conjunto, y confirma al sector como uno de los pocos motores de creación neta de plazas durante 2024. La construcción residencial concentra 84.8% de esos empleos, mientras que los servicios inmobiliarios y de renta aportan 10.6%; el saldo se distribuye entre servicios financieros, planificación, diseño especializado y actividades regulatorias.
Composición por tipo de producción
Uno de los aportes analíticos de la CSVM es la distinción entre producción de mercado, producción no de mercado y producción para uso final propio, categorías definidas por el SCN 2008. En 2024, el PIB del sector se distribuyó en la siguiente proporción:
| Tipo de producción | Participación en el PIB del sector |
|---|---|
| Producción para uso final propio | 59.4% |
| Producción de mercado | 39.7% |
| Producción no de mercado | 0.9% |
La producción para uso final propio, que incluye la vivienda edificada, ampliada o mejorada por los propios hogares con su trabajo o con contrataciones específicas, es la componente mayoritaria y refleja la estructura habitacional mexicana, donde el acceso al inmueble descansa en buena medida en esfuerzos individuales y comunitarios. La producción de mercado agrupa a las empresas formales de construcción residencial, a los desarrolladores inmobiliarios, a las instituciones financieras y a los proveedores de servicios inmobiliarios. La producción no de mercado, marginal en términos cuantitativos, corresponde a los servicios que prestan las instituciones sin fines de lucro y las administraciones públicas vinculadas al sector.
Composición funcional
La CSVM reordena la información en una clasificación funcional que permite identificar los procesos que sostienen la actividad. En 2024, la composición fue la siguiente:
| Función | Participación en el PIB del sector |
|---|---|
| Autoproducción de vivienda | 55.6% |
| Renta efectiva | 23.3% |
| Producción de unidades económicas | 7.7% |
| Financiamiento para compra o mejora | 4.0% |
| Planificación, diseño y trabajo especializado | 2.7% |
| Autoconstrucción | 2.6% |
La autoproducción, entendida como el proceso mediante el cual los hogares deciden y organizan la construcción o mejora del inmueble (aunque contraten mano de obra externa), es la función dominante y se concentra en la vivienda popular, en las zonas periféricas de las ciudades y en el ámbito rural. La renta efectiva mide el valor de los servicios de arrendamiento cobrados en el mercado formal y en el informal, y constituye el segundo componente más relevante. Las funciones asociadas a la producción de unidades económicas formales (constructoras y desarrolladores) aportan 7.7%, y el financiamiento hipotecario integrado por el INFONAVIT, el FOVISSSTE, la banca comercial y las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple representa 4.0%. La suma de planificación, diseño y trabajo especializado es 2.7%, un dato que ilustra el peso relativamente bajo de los servicios profesionales calificados dentro del sector.
Descomposición por subsector
El desglose por subsector, que ordena las actividades según la lógica del SCIAN 2018, muestra la concentración del sector en tres bloques:
| Subsector | Participación en el PIB del sector |
|---|---|
| Construcción residencial (edificación, ampliación, mejora) | 68.0% |
| Servicios inmobiliarios y de renta | 26.5% |
| Servicios financieros y de seguros vinculados | 4.1% |
La preponderancia de la construcción residencial es coherente con la observación de que la autoproducción concentra la mayor parte del valor agregado y con la persistencia de un modelo intensivo en obra nueva y mejora de vivienda existente. Los servicios inmobiliarios aportan la cuarta parte del valor y son el vehículo de captura del valor del arrendamiento. El bloque financiero, pese a su papel estratégico en la política habitacional, contribuye apenas 4.1% del valor agregado, resultado de una intermediación crediticia con cobertura acotada frente al universo de hogares que edifican por cuenta propia.
Trayectoria histórica
La CSVM permite construir una serie comparable de más de dos décadas. Entre 2003 y 2024, la actividad económica del sector vivienda creció a una tasa promedio anual de 1.7%, por debajo del ritmo promedio de la economía en el mismo periodo. La dinámica no fue lineal: hubo fases de expansión sostenida entre 2003 y 2008, una caída pronunciada tras la crisis financiera global, una fase de recuperación entre 2013 y 2018, una nueva contracción durante la pandemia y un ciclo expansivo desde 2022. La lectura interanual de 2024 (+3.1%) se inscribe en la trayectoria de recuperación pospandémica y coincide con la expansión reciente de la construcción residencial documentada en la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras del propio INEGI.
Contraste con el rezago habitacional
La dimensión económica que revela la CSVM contrasta con el diagnóstico habitacional que publica anualmente la CONAVI en su Sistema de Información y Estadística del Sector de Vivienda (SIESCO). Según la estimación 2024 difundida por SEDATU y la CONAVI, el rezago habitacional del país alcanzó 8,381,545 viviendas, equivalentes al 21.9% del parque total, tras una reducción acumulada de 857,352 unidades respecto de 2018. La medición del déficit cualitativo, que capta materiales inadecuados, espacios insuficientes o carencia de servicios básicos, sumó 11,428,220 viviendas, es decir, el 29.8% del parque, con una concentración territorial que ubica a Veracruz, Chiapas, Estado de México, Oaxaca y Guerrero como los estados con mayor participación en las viviendas con déficit cualitativo.
La coexistencia de un sector con 11.4% del PIB ampliado y un rezago habitacional que abarca a uno de cada cinco inmuebles no es una paradoja aislada. La CSVM confirma que buena parte del valor económico generado se origina en la autoproducción, es decir, precisamente en el segmento con mayor probabilidad de reportar problemas de calidad, materiales inadecuados o falta de servicios básicos. En esa medida, el tamaño macroeconómico del sector no equivale a la resolución del problema habitacional, sino a la magnitud del esfuerzo agregado de los hogares para producir, mantener y habitar vivienda con recursos propios.
Política pública y contexto 2025-2030
El diseño de la política habitacional en curso durante 2025 y 2026 se sostiene sobre el Programa Vivienda para el Bienestar, coordinado por la SEDATU con la participación operativa del INFONAVIT y de la CONAVI. La meta sexenal, elevada a lo largo de 2025, se ubica en 1.8 millones de viviendas, con una inversión pública estimada del orden de 752,000 millones de pesos y una entrega inicial anunciada de 385,000 unidades al cierre de 2025. La lectura conjunta con la CSVM sugiere dos implicaciones. Por un lado, un programa público de esa magnitud, si se ejecuta plenamente, incrementará la participación de la producción de mercado dentro del PIB del sector y elevará el peso relativo del subsector de construcción residencial formal, hoy en 68.0%. Por otro, la eficacia distributiva del gasto dependerá de la orientación territorial de las obras hacia los estados con mayor concentración de rezago (Veracruz, Chiapas, Estado de México, Oaxaca y Guerrero) y de la coordinación con el financiamiento hipotecario del propio INFONAVIT, que en la clasificación funcional aporta apenas 4.0%.
Utilidad estadística y limitaciones
La CSVM constituye una pieza estratégica del sistema estadístico mexicano. Aporta la única cifra oficial comparable internacionalmente sobre la contribución del sector vivienda al PIB, y hace visible la producción de los hogares que las cuentas centrales sólo capturan de manera parcial. Sus limitaciones son las propias de las cuentas satélite: dependencia de fuentes indirectas para estimar la autoproducción, valuaciones imputadas para la renta y ausencia de detalle mensual o trimestral. La conciliación con los Censos de Población y Vivienda, con el DENUE y con la ENIGH se realiza cada quinquenio, con revisiones metodológicas periódicas. La actualización siguiente prevista corresponderá al ejercicio 2025 y se publicará en el último trimestre de 2026.
Conclusiones
- La Cuenta Satélite de Vivienda de México 2024 sitúa al sector en 5.4% del PIB nacional y en 11.4% cuando se agrega la renta imputada del arrendamiento, con un crecimiento real de 3.1% frente al 1.3% de la economía en su conjunto.
- La producción para uso final propio concentra 59.4% del valor y la autoproducción explica 55.6% del PIB del sector, lo que evidencia el peso estructural del esfuerzo directo de los hogares.
- El sector generó 2,252,801 empleos, equivalentes al 5.5% del total nacional, con un crecimiento del 2.7%, que lo ubica como uno de los motores más dinámicos del mercado laboral en 2024.
- La descomposición funcional revela que el financiamiento hipotecario aporta apenas 4.0% del valor, un indicador de la baja intermediación crediticia frente a la magnitud del proceso constructivo.
- La coexistencia de un sector económicamente relevante con un rezago habitacional que abarca 21.9% del parque y un déficit cualitativo de 29.8% muestra que la magnitud del PIB no equivale a la resolución del problema habitacional.
- La articulación entre la CSVM y el Programa Vivienda para el Bienestar 2025-2030 abrirá una recomposición del PIB del sector hacia la producción de mercado si se cumple la meta de 1.8 millones de viviendas y si el gasto se concentra en las entidades con mayor rezago.